Steuertipp für Eigentümer

Kürzere Nutzungsdauer leichter möglich

Ob Erbschaft, Verkauf oder Schenkung: Im Rheinland wechseln derzeit so viele Immobilien den Besitzer wie seit Jahren nicht mehr. Doch bei vielen Häusern zeigt sich erst beim Blick in den Heizungskeller, wie groß der Investitionsstau wirklich ist. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten hilft dabei, die Immobilie realistisch zu bewerten und die Steuerlast drastisch zu senken, argumentiert Gastautor André Heid.

Ob in Bonn-Endenich, Beuel, Bornheim, Königswinter oder im Rhein-Sieg-Kreis: Der Gebäudebestand ist vielerorts älter, als er auf den ersten Blick wirkt. Von außen frisch gestrichen, innen vielleicht ein renoviertes Bad – das macht bei einer Besichtigung vor einem geplanten Kauf oder im Erbfall zunächst einen beruhigenden Eindruck. Doch wer die Kellertreppe hinuntergeht, sieht häufig die Wahrheit: eine Heizung aus den 1990er-Jahren, bröckelnde Leitungen, fehlende Dämmung, Feuchtigkeit in den Ecken.

Genau hier entsteht oft ein Problem. Denn die deutschen Finanzämter arbeiten mit pauschalen Nutzungsdauern, die mit der Realität solcher Gebäude oft wenig zu tun haben. Für die steuerliche Abschreibung wird in der Regel eine Lebensdauer von 50 Jahren angesetzt. Und das wohlgemerkt unabhängig davon, ob das Gebäude technisch überhaupt so lange durchhält.

In einer Region, in der viele Häuser aus der Nachkriegszeit oder den folgenden Jahrzehnten stammen, ist das besonders unrealistisch. Und genau deshalb lohnt sich der Blick auf eine Möglichkeit, die lange Zeit kaum genutzt wurde: die verkürzte Restnutzungsdauer.

Eigentümer haben jetzt wieder bessere Chancen

Viele Eigentümer wissen nicht, dass sie die pauschale Nutzungsdauer anfechten und mit guten Argumenten deutlich verkürzen können. Und zwar mit einem sogenannten Restnutzungsdauer-Gutachten. Die Finanzverwaltung muss solche Gutachten anerkennen, wenn sie fachlich korrekt erstellt sind. Die Hürden für solche Gutachten hat das Bundesfinanzministerium höchstselbst vor Kurzem durch ein eigenes Schreiben gesenkt.

Damit wird es auch für Eigentümer im Rheinland wieder einfacher, die tatsächliche Lebensdauer ihres Gebäudes nachzuweisen und die Abschreibung entsprechend zu erhöhen. Das Ergebnis kann enorm sein: Die Steuerlast sinkt oft um mehrere Tausend Euro pro Jahr.

Gerade im Rheinland sind viele Gebäude betroffen

Die regionale Bausubstanz weist typische Schwachstellen auf, die eine verkürzte Nutzungsdauer plausibel machen. Viele Häuser in Bonn oder Siegburg stammen aus den 1950er- bis 1980er-Jahren – Zeiten, in denen energetische Standards kaum eine Rolle spielten. In Rheinlagen wie Mehlem oder Mondorf kommen Feuchtigkeitsprobleme hinzu. In Hanglagen des Siebengebirges wiederum leiden viele Gebäude unter Setzungen oder schwierigen Bodenverhältnissen.

Hinzu kommt ein struktureller Sanierungsstau: Jahrzehntelang wurde modernisiert, „wenn es nötig war“ – aber selten umfassend. Die Folge: Gebäude, die äußerlich solide wirken, sind technisch oft am Ende ihrer wirtschaftlichen Nutzbarkeit angekommen.

Wie stark ein Restnutzungsdauer-Gutachten in Bonn wirken kann, zeigt dieses Beispiel eines Mehrfamilienhauses: Ein Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1972 mit zehn Wohneinheiten und einem Gebäudewert von 540.000 Euro wird ohne Gutachten über 50 Jahre abgeschrieben. Das ergibt 10.800 Euro pro Jahr.

Das Gutachten kommt jedoch zu dem Ergebnis, dass die Restnutzungsdauer nur noch 19 Jahre beträgt. Dadurch steigt die Abschreibung auf 28.404 Euro pro Jahr. Die jährliche Steuerersparnis wächst von 4.536 Euro auf 11.930 Euro. Über 19 Jahre ergibt sich ein Vorteil von 140.486 Euro.

Der jährliche Netto-Steuervorteil durch das Gutachten beträgt für den gutverdienenden Immobilienbesitzer mit Spitzensteuersatz 7.394 Euro.

Das ist ein Betrag, der selbst die Kosten eines aufwendigeren Gutachtens um ein Vielfaches übersteigt. Er zeigt zugleich, wie groß die Diskrepanz zwischen Behördenannahmen und Realität sein kann und welche Summen Steuerzahler ohne Gutachten Jahr für Jahr zu viel zahlen.

Ein professionelles Gutachten ist unverzichtbar

Auch wenn viele Eigentümer den Zustand ihres Hauses grundsätzlich einschätzen können: Für die steuerliche Anerkennung ist ein fachlich belastbares Gutachten erforderlich, das den Anforderungen der Finanzverwaltung standhält. Schließlich geht es um erhebliche Beträge. Entscheidend sind eine nachvollziehbare Methodik, eine sorgfältige Bestandsaufnahme vor Ort und eine fundierte Bewertung der baulichen Substanz und ihrer Restnutzungsdauer.

Für Eigentümer im Rheinland ist zudem die regionale Expertise der Gutachter wichtig. Wer die Besonderheiten der Bonner Altbauquartiere, der Nachkriegsbauten in Troisdorf oder der Hanglagen in Königswinter kennt, kann die tatsächliche Nutzungsdauer realistischer einschätzen und gegenüber dem Finanzamt überzeugend begründen.

Warum sich das Gutachten oft schon früh rechnet

Die Kosten für ein professionelles Restnutzungsdauer-Gutachten sind steuerlich absetzbar. Und durch die höhere Abschreibung entsteht häufig bereits im ersten Jahr ein steuerlicher Vorteil, der die Kosten vollständig kompensiert.

Am Ende zeigt sich: Der Blick in den Heizungskeller zeigt die tatsächliche Substanz. Viele Häuser im Rheinland erzählen zwei Geschichten: eine hübsche von außen und eine ehrliche im Keller. Wer Letztere professionell dokumentieren lässt, kann seine Steuerlast dauerhaft senken. Und manchmal ist es genau dieser Blick hinter die Kulissen, der sich schneller auszahlt als jede frisch gestrichene Fassade.

Über den Autor

André Heid ist Geschäftsführer der Heid Immobilienbewertung. Das Unternehmen ist mit mehr als 220 nach DIN EN ISO 17024 zertifizierten oder öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen bundesweit tätig. Die Gutachter verfügen über Qualifikationen und Zertifizierungen renommierter Institute wie DEKRA, DIA, EIPOS, HypZert, Sprengnetter und TÜV.